鳳鳴．社區開箱
鶯歌鳳鳴「森聯LIFE森睦」可以買嗎？成屋特色、行情與看屋重點一次看懂
撰文：蔡莎拉 ／ 更新日期：2026/10/25
成家本該是開心的好事；我是那個願意為你處理繁瑣細節的莎拉姐。 森睦我走過、拍過，從 1 樓大門一路走到 B1，今天就帶你從頭逛一圈。
關鍵字：森睦、鶯歌森睦、鳳鳴重劃區森睦、森睦可以買嗎、森睦看屋重點
莎拉筆記：森睦特色
- **屋齡約 2 年**的新成屋，1 棟、201 戶
- 車位 1 比 1，戶戶有車位，全部是平面／坡道平面，汽車機車分道
- 201 戶共用 4 部 15 人座電梯，飯店級的梯間
- 公設在 2、3 樓：健身房、KTV、棋藝室、撞球台、餐廳空間、戶外大露台
- 公設比約 35.2～35.5%（我用謄本算的，已扣除車位）
- 管理費約每坪 80 元（我推算的，不是管委會公告）
- 走路 13～15 分鐘到捷運、學校、火車站，騎微笑單車只要 3～4 分鐘
- 釋出量低：近 12 個月成交 4 筆，目前在售只有 3 件（約占 201 戶的 1.5%）
- 租金：2+1 房約 2.2 萬～2.8 萬，要看屋況（有冷氣、有裝修、有家具，和完全空屋是不同的行情）
莎拉說：森睦的公設與管理費
森睦是大型社區，公設是目前鳳鳴最完善的，公設非常多樣，管理費分攤下來很合理。
看你更重視什麼，再決定適不適合。
1. 為什麼鳳鳴重劃區的森睦討論度這麼高？
很多客人會直接問我「森睦可以買嗎？」。我的回答都從這 5 件事開始：
- 新：屋齡約 2 年，不用等交屋，進來就看得到真實屋況
- 大：1 棟 201 戶的大型社區，公設做得齊
- 多：2 樓、3 樓的包間和場地，從健身房、KTV 到餐廳空間
- 有車位：車位 1 比 1，汽車機車分道
- 進出順：4 部 15 人座電梯，飯店級的梯間
2. 森睦基本資料
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 建商 | 森寶開發、一福開發（森聯機構） |
| 營造 | 森碁營造 |
| 建築師 | 三大聯合建築師事務所 |
| 規模 | 1 棟，地上 13 層、地下 3 層 |
| 戶數 | 201 戶（住家 186、店面 15） |
| 房型 | 二房約 24.73～28.9 坪 三房約 39.67～47.51 坪 店面約 24.78～60.01 坪 |
| 車位 | 202 個，1 比 1，平面／坡道平面 |
| 使用執照 | 113鶯使字第00207號 |
3. 森睦走路和騎微笑單車要多久？
從社區（鳳七路 300 號）出發：
| 要去哪裡 | 走路 | 騎微笑單車 |
|---|---|---|
| 鳳福公園 | 4 分（270 公尺） | — |
| 鶯桃福德捷運站 | 13 分（900 公尺） | 4 分 |
| 鳳鳴國中 | 13 分（900 公尺） | 3 分 |
| 鳳鳴國小 | 13 分（1.0 公里） | 3 分 |
| 鳳鳴火車站 | 15 分（1.1 公里） | 4 分 |
走路超過 10 分鐘的，騎微笑單車更輕鬆。社區附近的微笑單車站有：鳳七鶯歌路口、鳳福公園、鳳吉四鳳七路口、鳳五路122號前、臺鐵鳳鳴站。鳳鳴有很多微笑單車站，是日常通勤的一大優勢。
4. 跟我走進森睦：從大門到 B1
1 樓：信箱、沙發區、電梯間、交誼廳
一進大門，警衛登記處的左邊是信箱和包裹集中區，右邊是沙發區，讓等候的客人休息。往裡走，就是 4 部 15 人座的電梯間，201 戶共用，整個梯間走飯店風。
電梯間旁邊是挑高的大型多功能交誼廳，平常可以接待訪客，也可以當區權人會議的場所，裡面還有吧台區。
2 樓：健身、KTV、棋藝、撞球、兒童遊戲
| 空間 | 內容 |
|---|---|
| 健身房 | 運動不用出社區 |
| KTV、影音室 | 唱歌、看影片 |
| 棋藝室 | 下棋、聚會 |
| 兒童遊戲區 | 孩子放電的地方 |
| 籃球機、撞球台 | 2 台籃球機，加一張撞球台 |
3 樓：餐廳空間和戶外大露台
3 樓是大型餐廳空間，有中島吧台區，連接戶外超大露台。想辦活動、請客，可以叫到府的外燴自助餐，場地夠大。
公設怎麼使用，要看社區管委會討論的規章，帶看時我陪你一起看。
B1：垃圾、回收、自行車和車道
很多人買房子不太看 B1，但我覺得每天都用得到，所以我也拍了。
**垃圾怎麼丟：**獨立的垃圾集中室，24 小時開 22 度冷氣防臭。
**廚餘：**有冷藏廚餘機，外型像一台冷藏櫃。
**資源回收：**回收區就在停車場旁邊，分類清楚。
**自行車：**B1 還有專門的自行車停放區，車位格線清楚，配合微笑單車通勤很方便。
**車道：**汽車、機車分道，坡道平面車位，進出單純。
5. 森睦實價登錄行情與在售件數
- 近 12 個月成交 4 筆，釋出量較低
- 目前在售只有 3 件，約占 201 戶的 1.5%（2026 年 11 月）
- 筆數還不多，我先只告訴你筆數，不急著下行情結論；看屋時我會印當天的實價透明一覽表給你，每一筆一起對照
- 其中 2 筆有拆開車位價：車位約 180～190 萬（中位數 185 萬）
- 屋況不同，上下 10％ 都屬行情價。買賣動機、格局、面向、樓層、裝修，都會影響成交價
- 租金行情：2+1 房約 2.2 萬～2.8 萬。要看屋況：有冷氣、有裝修、有家具的，和完全空屋是不同的行情
想知道現在有哪幾戶可以看，直接看在售物件最準：
6. 看森睦前要確認的事：看屋時，我陪你看這 5 件事
- 公設怎麼用：開放時段、使用規章，一起了解
- 採光和通風：不同樓層、座向差很多，現場開窗感受
- 車位：走到地下室，確認車位位置和車道動線
- 周邊環境：在附近街道散步一趟
- 貸款：看中意的戶別，我先幫你送銀行初估，自備款和額度確認清楚
7. 森睦可以買嗎？適合誰、怎麼選
- 想住新成屋、車位好停、喜歡公設多的人：森睦很適合親自來看看
- 想要不同風格的規劃：帶看時我也陪你看周邊其他社區，一起比較
森睦常見問答
Q1：森睦的管理費大概多少？ 每坪約 80 元（我依在售案件推算，不是管委會公告）。實際規約，帶看時一起調閱。
Q2：森睦到火車站和捷運站要多久？ 走路 13～15 分鐘，騎微笑單車約 4 分鐘。從社區騎到鳳鳴國小、國中約 3 分鐘。
Q3：森睦現在實價登錄的行情怎麼看？ 近 12 個月成交 4 筆，釋出量較低；目前在售只有 3 件，約占 201 戶的 1.5%。筆數還不多，我先只告訴你筆數。看屋時我會印當天的實價透明一覽表給你，有看中意的戶別，我陪你把條件相近的紀錄一筆一筆對照，才不會用錯參考基準。
Q4：森睦跟森聯在鳳鳴的其他案子有什麼不同？ 森聯在鳳鳴共有 8 案、784 戶。森睦是其中 1 棟 201 戶的大型社區，特色是公設多樣、201 戶共用 4 部 15 人座電梯。其他案子的細節比較，帶看時我陪你一起看。
Q5：買森睦來收租，租金行情大概多少？ 2+1 房約 2.2 萬～2.8 萬。要看屋況：有冷氣、有裝修、有家具的，和完全空屋是不同的行情。你手上的條件怎麼出租比較好，我陪你看。
Q6：銀行可以貸幾成？ 每個人條件不同。看中意的戶別，我先幫你送銀行初估，確認清楚再決定。
想看森睦？跟我約帶看。
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📌 成家本該是開心的好事；我是那個願意為你處理繁瑣細節的莎拉姐。
🎯 在地近20年 × 銀行先初估 × 真心把關 × 開心成家
本頁建物數據由蔡莎拉調閱建物登記謄本親自計算換算，並搭配現場帶看記錄。
資料來源：內政部實價登錄平台、建物登記謄本與現場勘查，查詢日期：2026-10-25；成交行情依實際申報為準。
【經紀業資訊】
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